市场“点赞”地产金融新政 银行牵头抓紧落实

11月14日早盘，A股和港股地产板块掀起涨停潮。港股德信中国盘中暴涨超190%，收盘仍涨超110%。碧桂园盘中涨幅超过50%，新华联、天地源、金地集团、新城控股、粤泰股份、中天服务等纷纷涨停。地产债也掀起临停潮，如“21碧地01”涨超60%、“19远洋02”涨超40%，均盘中临时停牌。

　　引发市场热潮的则是在市场间广泛流传的“房地产金融16条”。证券时报记者从多位监管部门和金融机构的人士求证到，人民银行、银保监会日前已印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。

　　《通知》从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面部署了16条具体措施，助力房地产市场平稳健康发展。

　　不少分析指出，16条具体措施力度空前，政策通过房企债务展期和支持再融资，修复房企信用环境，这不仅有利于缓解房企的资金压力，也有利于银行、信托等金融机构资产质量的稳定。受此影响，14日除地产板块股债大涨外，银行股也迎来普涨。

　　有从事房地产金融业务的资深银行人士向记者透露，《通知》的制定已酝酿数月，此前监管部门还找银行开过座谈会征求过意见。目前其所供职的银行内部还在传达文件过程中，预计会指定一个部门负责牵头抓紧落实政策。

　　受访人士还认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

　　房地产风险有望软着陆

　　稳健的现金流是支撑房地产企业的关键，在市场需求尚未改善的今年，融资环境的冷暖更加决定房企能否化解风险、安然过冬。然而，部分房企的爆雷以及暂停境外债偿付等事件的接连出现，都指向房企面临的融资困境。中指研究院数据显示，2022年1～10月房地产企业非银融资总额为7535.5亿元，同比下降51.4%。其中，作为主要融资手段的信用债，央、国企发行总额在总发行的占比为87.1%。

　　要想化解风险，融资端的畅通至关重要。为此，《通知》一方面通过支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，对优质房企提供增信支持等举措缓解企业短期资金压力，以时间换空间；另一方面，强调继续积极做好“保交楼”金融服务，做好项目并购支持，为纾困资金“开闸”。

　　“《通知》对缓解房企流动性困境将提供较大助力。”惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍对证券时报记者表示，《通知》针对房地产行业流动性吃紧、再融资困难、金融机构和购房者信心不足、对下游建筑建材企业的流动性压力传导等若干方面，皆给予了明确的政策支持。

　　王兴萍表示，在地产商的内生现金流方面，《通知》一方面通过政策性银行专向借款，撬动其他金融机构市场化参与提供配套融资，形成杠杆效应，疏通项目层面的资金障碍，打通“保交楼”环节；另一方面，允许各地方政府合理调整首付比例、个人住房贷款利率下限等措施，亦有助于刺激购房需求。在外部融资方面，《通知》打通了银行贷款、信托等资管产品、债券等多个外部渠道，有助于舒缓地产商流动性压力；也对地产商集团层面与项目层面设置了资金风险隔离机制，保障了金融市场参与主体安全。

　　在一系列支持房企融资举措中，延长展期无疑是最受关注的措施。光大证券首席金融业分析师王一峰表示，事实上，在此前房企纾困过程中，监管机构已有一定延展期政策安排，但由于部分金融机构在执行过程中难以匹配相应政策支持，执行层面有一定阻碍。《通知》对于展期做出明确制度安排，将有助于房企融资能展尽展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进还指出，《通知》还创设了一种新的“保交楼”支持工具，即“配套融资支持”，将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理。未来，“专项借款+配套融资支持”的“保交楼”体系框架会更加健全。

　　中欧国际商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成在接受记者采访时表示，《通知》是2021年9月房地产政策边际调整以来，力度最大、最为具体的政策，由此房地产风险有望实现软着陆。

　　房企流动性困境的缓解也将利好地产债企稳。高盛最新研报表示，过去一周的一系列政策举措体现出对稳定中国房地产板块的支持。高盛维持对中国地产投资级债券的乐观判断，尤其是期限长、价格低的投资级地产债，但对中国地产高收益债持谨慎态度。由于投资者对低违约概率的偏好，因此地产高收益债表现将出现明显差异。

　　《通知》对经济金融带来的影响是全方位且将深远的。除了14日地产板块股债大涨、银行股普涨外，当天债市经历大幅波动，银行间主要利率债收益率大幅上行，短期债券调整更为激烈，收益率上行近20个基点；国债期货大幅收跌，10年期主力合约跌0.66%。

　　“14日债券市场的大跌，核心原因是政策逻辑转变了。”中信证券首席经济学家明明对证券时报记者称，当债市还在“留恋”经济趋弱，央行会被动投放大量流动性时，上周以来出台的一系列稳地产金融政策表明，货币信贷政策的目标和传导机制已经发生重大变化。

　　明明进一步解释，货币信贷政策的“当务之急”从被动投放流动性转变为主动出击稳定地产和投资，切中当前稳住经济大盘的政策“命门”。市场预期经济会在这些稳地产政策落地见效后持续企稳回升，债市转跌便是预期变化的提前交易。此外，随着政策目标的转变，预计15日续作的中期借贷便利(MLF)规模也会低于或持平于到期量。

　　房企融资有了“定心丸”

　　业内普遍认为，《通知》不仅旨在纾困房企资金压力，对银行等金融机构而言也是利好，利于维持金融机构资产质量稳定，有助于改善年初以来地产领域信贷增长疲软的局面。

　　16项细则中，首次提出延长房地产集中度管理政策过渡期安排、对商业银行向专项借款支持项目发放配套融资明确尽职免责安排。这被看作是利好银行的切实政策。

　　银河证券研报认为，集中度管理政策边际放宽好于预期，能够一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。

　　在尽职免责安排方面，《通知》明确，对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

　　“这相当于给金融机构支持房企融资吃了‘定心丸’。”上述银行人士表示，以官方文件形式正式明确银行合理支持地产项目融资的免责条款，有利于打消银行项目审批的顾虑，推动更多相关贷款落地。

　　盛松成表示，《通知》并未取消“三道红线”和贷款集中度管理，说明整体政策方向未变，但合理延长贷款集中度管理过渡期，表明金融政策执行进一步优化。从金融机构角度看，允许贷款合理展期和不调整贷款风险分类可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营，在短期内阻隔房地产行业调整对金融体系的风险溢出，避免风险“显性化”和“扩大化”。

　　“通过‘以时间换空间’，随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。”盛松成称。

　　银河证券研报还认为，房企融资渠道的改善，有助于降低银行在地产领域的存量和增量不良风险，防止资产质量进一步恶化。同时，有助于改善年初以来地产领域信贷增长较弱的局面，利好银行扩表。

　　“综合来看，我们认为未来一段时间，银行股利好因素较多，银行板块具有一定向上空间，优质银行仍有望录得更好表现。”王一峰称。

　　市场回暖还待销售企稳

　　《通知》超预期的支持政策大为提振市场信心，业内普遍认为后续应进一步促进市场销售企稳。

　　销售回款是房企资金的重要来源。克而瑞地产研究数据显示，在传统“金九银十”销售旺季，虽然规模房企积极把握国庆假期，提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，但10月企业整体销售仍延续相对低迷的表现。10月份重点30城的成交面积创下半年来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。

　　有信托公司人士对证券时报记者表示，目前从已出台的政策看，房地产行业的“政策底”已现，后续关键还是看销售预期的回暖程度，一般来说，从“政策底”到“市场底”还需要一段时间传导。

　　“房地产的增量流动性注入需供需两侧齐发力，房地产销售恢复才是最根本抓手。”王一峰认为，后续看，涉及“四限”(限购、限贷、限售、限价)、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，以日前北京通州两地取消“双限”为代表，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间。

　　事实上，部分地方已在近期着手进一步放宽限贷和首付门槛。比如，杭州在近期发文调整杭州市个人住房按揭贷款政策，执行“认房不认贷、二套首付四成”新政，全方位降低购房成本。